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AgostinoIngenito

Giornalista, blogger ed esperto in turismo, cultura ed economia.
Direttore del sito di informazione online agrotoday.it
Corrispondente e collaboratore per agenzie di stampa nazionali e locali.
Studioso ed esperto leopardiano

Roma/ Giubileo, impennata di vendita immobili per destinarli a b&b, chi ci guadagna veramente?

Viaggi e Turismo
08/10/2015 0 comments
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Il Giubileo straordinario della Misericordia indetto da Papa Francesco, potrebbe indurre a nuove speculazioni immobiliari nella Città eterna? E chi ci guadagna realmente per questa presunta speculazione? Che pare assai dannosa per gli operatori ricettivi onesti, visto l’andamento assai anomalo di finte vendite di “licenze” per b&b e una tassazione locale e nazionale e costi gestionali assai notevoli e che riducono ulteriormente i margini di profitto per le tante voci economiche sottaciute e non meglio identificate, come spese occulte, costi per mutui e prestiti e spese per forniture e servizi che nel caso delle prenotazioni online su piattaforme internazionali, erode ulteriormente il già ridotto margine a camera. Una concorrenza spietata di abusivisi e immobiliaristi a buon mercato e l’azione congiunta dell’esosa tassa di soggiorno e delle offerte border line della periferia, rendono ancora più complicato fare previsioni. Mi sono anche chiesto quanto crea davvero problemi il regolamento appena varato dall’agenzia del turismo che impone il limite dei 240 giorni per considerare l’attività integrativa del reddito e non gestita come appaiono da vere imprese? Ma andiamo alla situazione immobiliare. Nella prima parte del 2015 le quotazioni delle abitazioni a Roma hanno registrato una contrazione del 2,1% rispetto al semestre precedente. Le zone centrali hanno però tenuto grazie ad una domanda sempre sostenuta sia di prima casa sia di abitazioni da destinare a B&B o casa vacanza, anche in vista del prossimo Giubileo. La stessa motivazione sta portando gli investitori a comprare anche in altre zone storiche della capitale come quelle a ridosso del Vaticano e degli altri siti turistici della città. Lo rivela uno studio elaborato da Tecnocasa che descrive gli andamenti delle diverse zone e macroaree della città. Il cuore di Roma ha mantenuto invariate le proprie quotazioni immobiliari nella prima parte del 2015; si registra un ribasso, peraltro contenuto, soltanto a piazza Navona e un leggero rialzo dei prezzi in Campo dei Fiori e nella zona di XX Settembre. Chi ricerca la prima casa si orienta in zona Prati per evitare soprattutto la ZTL del Centro. Spesso si cerca l’attico con ampio spazio esterno, possibilmente con vista sui monumenti. La domanda di investitori, invece, si concentra maggiormente in Centro (ma in parte anche a Prati perché vicino a San Pietro): talvolta proviene da chi ricerca un punto d’appoggio perché lavora in città, ma più frequentemente riguarda soluzioni di 70-80 mq da destinare ad attività ricettive (B&B e affittacamere) anche in vista del Giubileo. Le vie Cassiodoro, Tacito e Cavour sono quelle più apprezzate dove si concentrano prevalentemente palazzi di stile umbertino che, da ristrutturare, hanno quotazioni di 6000-7000 € al mq. Nel cuore di Roma, al Pantheon e al Ghetto Ebraico, non si superano gli 8000 € al mq per le soluzioni da ristrutturare, ma le abitazioni in buono stato raggiungono punte di 10 mila € al mq. I valori salgono ancora per le soluzioni posizionate in via del Babuino e in piazza di Spagna dove si toccano punte di 13 mila € al mq. Piacciono molto anche le abitazioni situate in piazza Matteotti, piazza Locatelli, via dei Giubbonari e via del Tempio dove per immobili d’epoca si possono spendere 9000-10000 € al mq. Prezzi più bassi si registrano invece per la zona di piazza del Popolo; qui al momento difficilmente si superano i 6000 € al mq per soluzioni in ottimo stato, mentre in zona Prati si toccano top prices di 6000-6500 € al mq. Interessante il dato della zona di S.Pietro – San Gregorio VII – Trastevere. Con l’apertura del Giubileo Straordinario si è assistito infatti a un aumento della domanda da parte di chi intende avviare attività di B&B e affittacamere: costoro hanno un budget medio di 280-310 mila € e ricercano appartamenti di 60-70 mq, possibilmente già ristrutturati e ubicati nelle vicinanze delle fermate dei bus o almeno del Vaticano. Qualche richiesta proviene anche da residenti fuori Roma, che ricercano tipologie inizialmente da affittare a turisti per poi eventualmente abitarci in futuro. La zona maggiormente richiesta si sviluppa tra Porta Cavalleggeri e le mura vaticane, dove sono presenti abitazioni storiche i cui prezzi tengono grazie alla vicinanza al Vaticano. Per un’abitazione in buono stato si spendono 4300 € al mq, circa 100-200 € al mq in più rispetto alla zona di Gregorio VII, dove la maggioranza degli immobili risale agli anni ’60 ed è più lontana dai principali luoghi di interesse e notevolmente più esposta al traffico. Discorso a parte per Trastevere, dove c’è sempre una buona domanda ma i prezzi sono scesi notevolmente negli ultimi anni, soprattutto a causa della maggiore scomodità della zona (vicoli stretti, notevole difficoltà di parcheggio, mancanza di ascensore) e agli investitori esteri che ormai scarseggiano. Le quotazioni medie oscillano tra 5000 e 5500 € al mq, ma possono salire a 6000-7000 € al mq nel caso di attici con vista panoramica; i valori si attestano invece a 6000-6500 € al mq nelle strade più richieste, che sono in generale tutte le traverse di via della Lungara (in particolare via dei Riari e via San Francesco di Sales). Stiamo dunque a vedere cosa succederà e come si evolverà la situazione. Una verifica che come presidente nazionale della categoria ricettiva extralberghiera non mancherò di fare costantemente a tutela delle imprese e delle attività integrative del reddito che non perdono di vista lo spirito di accoglienza e sana ospitalità che ha sinora fatto la differenza.

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